ローン中の家を売却する方法！　売却可能にするためのポイントを解説

ローン中でも家を売却することは可能です。

ただし、ローン中の家を売却するには条件があることをご存知でしょうか？

 

今回は住宅ローン中の家を売却するために、絶対しなければならない2つの条件をご紹介。

あわせて売却条件をクリアする方法や、やむを得ず離婚しなければならなくなった場合のローン中の家の売却の仕方を解説します！

 

冒頭でも解説の通り、住宅ローンが残っていても、家を売却することは可能です。

ただしローン中の家を売却するには、「原則引き渡し日までにローンを完済」していなければならず、なおかつ「抵当権を抹消する」必要があります。この2つをクリアしないとローン中の家は売却できません。

 

1-1. 物件引き渡し時にはローンを完済しておく

住宅ローンが残っている場合、残債を確認し、完済する必要があります。残債が残っている状態では売却できません。ローン残債は下記のような方法で確認できます。

 

・金融機関より発行される返済予定表で確認

・借入金融機関のウェブサイトで確認

・毎年借入金融機関から郵送される残高証明書で確認

 

1-2. 設定されている抵当権を抹消する

抵当権というのは、金融機関が住宅ローンを貸し付ける際に、返済が行われなかったときに備えて不動産を担保にする権利のことです。ローン中の家を売却する場合、抵当権を末梢しなければ売却できません。もし売主がローンを滞納した場合に、その家が金融機関に差し押さえられ、次の持ち主（買主）が家を失うことになりかねないからです。

 

1-3. 家の売却価格を調べる

そのほかローン中の家を売却するにあたり、家の売却価格も調べておくようにしましょう。理由として、売却したお金をローンの返済にあてるケースが多いからです。

 

いくらで売却できるかを知るには、不動産会社に査定を依頼しなければなりません。不動産会社によっては、査定ポイントの捉え方や比較する事例が違います。場合によっては数百万円査定額に差がつくこともあるでしょう。査定を依頼する際は、複数社に依頼して比較するようにしましょう。

 

通常はローンの残債を完済してからでなければ家は売却できません。そのため本来であれば、住宅を売ったお金をローンの残金にあてることはできません。

 

しかし買主と売主の両者、さらに借入している金融機関の担当者と司法書士が同席し、ローン完済と売却を同時に行えば、売却したお金でローンを完済させ、抵当権を抹消してローン中の家を手放せます。

 

2-1. アンダーローンとは

家を売却したお金でローンを完済するにあたり、売値がローン残債額より高い場合を「アンダーローン」といいます。

 

たとえば1000万円ローンが残っているけれど、3000万円で売却できるというような場合です。この場合は手続きを踏めば問題なく売却できます。

 

2-2. オーバーローンとは

売却額よりもローン残債が上回るケースを「オーバーローン」といいます。たとえば残債が2000万円なのに1000万円でしか売却できなかった、などのケースが該当します。

 

オーバーローンは決して珍しいケースではありませんが、家を売却したお金でローンの残債にあてようとする場合、お金が足らないという問題が生じます。

 

家を売ったお金でローンを完済しようと思っていたのに、お金が足らず完済できない…という場合、売却方法を工夫したりプラスアルファの対応が必要になったりします。ここでは、その方法を解説します。

 

3-1. 貯金など手持ちの現金で差額を補完する

預貯金など、手持ちの現金で差額を補完できれば問題はありません。この場合注意しなければならないのは、「残債額と手持ちの金額が同額ではお金が足らない」という点です。

 

理由は不動産を売却する場合、現金で支払わなければならない諸費用があるためです。そのため諸費用にかかる現金も手持ちしておかなければなりません。

 

【売却するときに発生する諸費用】

・抵当権抹消手続き代（1～2万円）

・仲介手数料（売却額の3%+6万円+消費税）

・ローン返済手数料（約2万円）

・印紙代（1000円～）

・登録免許税（不動産つにつき1000円）

・その他・引越し代金など

 

3-2. 住み替えローンを利用する

次に住む家が見つかっているなら、「住み替えローン」を利用すれば完済が終わっていなくても家を売れます。ただし、「住み替えローン」を利用する場合は一定の条件があります。それは、売却する家の抵当権抹消と新しい家に付く抵当権の設定が、同時に行われなければならない点です。

 

仮に融資の審査が通っていたとしても、このタイミングが合わないケースも多いので、「住み替えローン」を利用する際は不動産会社の協力を得て、相談しながら計画を進めることが重要なポイントとなります。融資額が大きくなれば金融機関の審査も厳しくなります。そのため「住み替えローン」が利用できない場合もあることは留意しておいてください。

 

3-3. 任意売却を利用する

任意売却なら一括返済しなくても、不動産会社に売却を頼むことが可能です。

 

しかし任意売却をするには、物件に価値があるかという点で審査が入り、金融機関の了承を得る必要があります。その上で抵当権を解除してもらい売却する、という流れです。なお、売却に成功しても不足しているローン分はその後も引き続き返済していく必要もあります。

 

任意売却を利用する際の注意点として、この方法自体、「住宅ローンが返済できなくなってしまったときの手段」とされているため、金融事故として信用情報に履歴が残る場合があることが挙げられます。そのため利用する際は慎重に判断してください。

 

同時に、任意売却の場合は一般的な売却価格の8～9割に下がってしまう場合もあることを知っておきましょう。実際、任意売却の件数はそれほど多くはありません。その理由は任意売却をする前に、下記のような方法を検討する方が多いからです。

 

・ローンを借り換える

・返済期間を長くする

・賃貸に回すなど

 

やむを得ず夫婦が離婚することになった場合、ローン中の家を売却するというケースもあります。離婚の場合、住宅ローン中の家も財産分与としてみなされるため、アンダーローンの場合は家を売ったお金でローンの残りを返済し、残った現金は協議の上、分け合えば問題ありません。

 

4-1. オーバーローンの場合

離婚の際、ローン中の家の売却において、一般的には債務を引き受ける側が預貯金を多めにもらい、残りの財産を半々に分与できるように調整されます。

 

また家を売却したお金で残債を返済しようとしたもののオーバーローンで返済不可能だった、という場合は、任意売却によって家を売却する方法もあります。

 

この場合は上記で解説したとおり、住宅ローンが返済できなくなった時の手段の一つとされています。そのため、金融事故として、信用情報に履歴が残ってしまう場合があるので慎重に判断してください。

 

4-2. ローン支払い者が住み続ける場合

離婚の際、ローン中の家に支払い名義人が、そのままローンを支払いながら住み続けるケースもあります。最もシンプルなパターンであり、この場合は大きな問題はありません。

 

4-3. 連帯保証人に本人以外（妻）がなっている場合

もし夫婦のどちらか一方がローンの連帯保証人になっている場合、万が一返済が滞ると、離婚していても連帯保証人に支払い命令が下ります。そのようなケースを避けるために、連帯保証人になっている側は離婚時に連帯保証人を変更する手続きを取るようにしてください。

 

4-4. 共有名義の場合

ローン中の家が夫婦の共同名義の場合、スムーズに売却できるなら問題ありません。しかしどちらかがまだローン返済中の家に住み続けるため単独名義に変更するには、新たにローンの借り換えを検討しなければなりません。夫婦共同名義でローンを支払っていて、どちらかが出ていく場合は契約違反となることを留意しておきましょう。

 

ローンを完済し、抵当権を抹消すればローン中の不動産も売却可能です。

また家を売却したお金をローンの残債にあてる場合、アンダーローンであるなら問題ありません。

ただしオーバーローンで現金が足らない場合は住み替えローンなどを検討してみてください。

手持ちの現金をあてる場合も、諸費用に現金が必要であることを考えて、手持ちの現金も用意するように資金繰りしましょう。

 

　*☆*・・・*☆*・・・*☆*・・・*☆*・・・*☆*・・・*☆*

東京都町田市の「KEIAI町田森野不動産センター」では、町田市・相模原市周辺の不動産の購入及び売却のご相談を承っております。

新築戸建て・中古戸建て・マンション・また土地をお探しの方をサポートいたします。

インターネットからも取り扱い物件をご覧いただけます。

また、ホームページには掲載していない物件も多数ご紹介できますので、ご希望条件をお気軽にお問い合わせください☆

物件購入のほか、弊社ではお持ちの不動産の売却のご相談も承ります。

 ローンの事、物件の事 何でもご相談ください。お客様の夢を、全力でサポートいたします！

　*☆*・・・*☆*・・・*☆*・・・*☆*・・・*☆*・・・*☆*・・・*☆*・・・*☆*