住み替えで住宅ローンが残った物件はどう売却する？　注意点を解説！

住宅ローンを組んで自宅を購入した方の中には、転勤や子どもの出産、親との同居などに伴い、住み替えを余儀なくされる方もいらっしゃるでしょう。

その際に最初に問題になるのが、住宅ローンが残った物件の売却です。

 

結論から申し上げると、住宅ローンが残った物件を売却することは可能ですが、いくつか注意点があります。そこで今回は、住み替えで、住宅ローンが残った物件を売却する際の注意点について解説します！

 

住宅ローンが残った物件には、ローンの融資をしている金融機関の「抵当権」が設定されています。抵当権とは、ローンの債務者の返済が滞った場合に、融資対象の土地や建物を金融機関が担保にできる権利のことです。

 

この抵当権がある物件を売却することは物理的には可能ですが、一般的には抵当権のある物件は避けられますので、実質は売却することは難しいと考えるべきでしょう。抵当権を抹消するためには、ローンの残債を完済しなければなりません。

 

そのため、物件の売却と残債の返済、および抵当権の抹消と物件の引き渡しを同時に行う方法で、ローンが残った物件を売却できます。

しかし、物件の売却額がローンの残高を下回ってしまう「オーバーローン」（不動産購入時の借入金残高が現在の不動産の時価を上回っている状態）の状態になる場合もあり、その際には何らかの対策が必要となります。主には以下の2つの方法が考えられます。

 

1-1. 不足額に自己資金を充てる

最もスムーズな方法としては、自己資金に余裕がある場合に、自己資金で不足額をまかなう方法です。この方法が可能であれば、何ら問題なく物件の売却とローン残債の完済および抵当権の抹消を同時に行えます。

 

1-2.「住み替えローン」を利用する

自己資金に余裕がない場合は、「住み替えローン」を利用する方法があります。

住み替えローンとは、次の新しい住宅の購入用のローンと現在の自宅のローンの残債を合わせて借入れできるローンのことで、いくつかの金融機関で提供しています。

 

物件の売却額がローン残高を下回り、完済に不足額が生じても、借入れによって不足額をまかなえるでしょう。次の新居が決まっており、金融機関で住み替えローンの審査が通った場合に、取れる方法となります。

 

住宅ローンが残った物件でも、上述の方法で売却できることをご理解いただけたところで、実際に売却する際に注意すべきポイントについて解説します。ここでは、特に気を付けたい4つの注意点を紹介します。

 

2-1. 次の新居を先に購入した場合の生活資金の圧迫

急な転勤やどうしても購入したい物件がある場合など、次の新居を先に購入するケースもあるかと思われます。新居もローンを組んで購入する場合に、旧居が売却できるまでの間は、二重にローンの返済（ダブルローン）が発生することになります。

 

当然のことながら、大きく家計を圧迫することになり、旧居の売却が長引けば長引くほど経済的負担が厳しい状況が続くでしょう。生活資金に余裕がない場合は、ダブルローンの状態は極力避けるべきでしょう。また、旧居を早く売りたい心情が先に立ち、売却の交渉が不利にはたらく可能性にも注意が必要です。

 

2-2. 物件の売却額が想定より低くなってしまう

住み替えで最初にすべきこととして、現在住んでいる自宅がいくらで売却できるのか、不動産会社等へ査定をしてもらいます。

この査定額によって、ローンの残債を売却額で完済できるかどうかを確認することとなります。

 

しかし、注意すべきこととしては、この査定額と実際に売却できる金額が必ずしもイコールではないことです。不動産会社等の査定方法は、一般的に土地は「事例比較方式」※で査定し、建物は新築時の価格をもとに経過年数やリフォーム等の維持管理状況を踏まえて価格を査定しています。

 

中古マンションは一般的に事例比較方式で査定されます。こうした方法で査定をすることで、ある程度適正な売り出し価格を設定できますが、実際の売却額は売主と買主で交渉して決めるため、必ずしも売り出し価格で売却できるとは限らないのです。

 

さまざまな要因によって、売り出し価格より高く売れることもあれば、想定より安くなってしまう可能性もあります。そのため、査定額はあくまで目安と考え、その額で売却できる前提で、ギリギリの資金計画を組まないよう注意すべきでしょう。

 

※事例比較方式：類似の物件の取引事例を選び、各種条件を比較することで価格を査定する方法

 

2-3. 住み替えローンの審査が通らない

オーバーローンの状態で住み替えローンの利用を前提に物件の売却を進める場合に、住み替えローンの審査が通らない可能性がリスクとしてあります。なぜなら住み替えローンは、購入予定の新居の担保評価以上の融資を行うため、通常の住宅ローンに比べて審査が厳格になるからです。また、住み替えローンは新規の住宅ローンにあるような金利引き下げ優遇措置がないことが大半のため、相対的に金利が高くなる傾向があり、審査が厳格になる理由のひとつにもなっています。

 

金融機関としては、債務者が安定してローンを返済できるかという視点で審査をしていきますが、主には以下のような項目がチェックされます。これらの項目に何かしらの不安要素がある場合は、審査が通らなかった場合の代替案もあらかじめ検討しておくようにしましょう。

 

・現在の住宅ローンの残債額

・住み替え先の物件の価格と担保評価額

・住宅のローン返済履歴

・他ローンの借入れ、返済履歴（自動車ローンやカードローン、クレジットカードキャッシングなど）

・年収

・勤務先および雇用形態と勤務年数

・団体信用生命保険への加入可否（健康状態）

 

2-4. 次の新居が決まるまで仮住まいが必要となってしまう

住宅ローンが残っている状態の場合は、先に現在の自宅を売却してから次の新居を購入する方が、ダブルローンの状態による経済的負担を回避でき、資金計画上は安心です。

しかし、旧居の引き渡し後に次の新居が決まるまで仮住まいが必要となってしまうデメリットは踏まえておく必要があります。

 

また、旧居から仮住まいへの引っ越しと、仮住まいから新居への引っ越しが発生するため、引っ越し費用と労力の負担が二重に発生する点も注意が必要です。一家全体での引っ越し費用は決して安いものではなく、荷造りなどの労力も相当な負担となります。

 

株式会社ダイヤモンド社の調査によると、引っ越しの繁忙期となる3～4月の引っ越し料金の相場の目安として、以下のような平均価格のデータが発表されています。

 

■繁忙期（3～4月）の引っ越し料金相場目安

移動距離	二人家族	三人家族	四人家族
同一県内	91000円	117000円	148000円
同地地方（50～200km未満）	123000円	148000円	192000円
近隣地方（200～500km未満）	158000円	201000円	254000円
遠距離（500km以上）	221000円	272000円	316000円

 

こうしたデメリットを回避する方法として、不動産会社の「リースバック」というサービスを活用する手もあります。リースバックとは、所有物件を売却した後、買主となった不動産会社と賃貸借契約を締結し、売却した物件にそのまま賃貸で住み続けられる仕組みです。このサービスを活用できれば、物件売却後も引っ越しをせずに賃貸で住み続けながら、次の新居を探し、購入後に旧居から新居へ直接引っ越せます。

 

住宅ローンが残る自宅の住み替えが必要となった場合でも、物件を売却することは可能です。

しかし、ローン残債を完済することが条件となるため、オーバーローンの状態の場合は不足額を自己資金でまかなうか、住み替えローンを利用するなどの対策が必要となります。

ただし、住み替えローンは審査が厳しいため、審査が通らなかった時の対策なども検討しておく必要があります。

 

また、買い先行の場合のダブルローンの経済的負担が大きい状態や、売り先行の場合に仮住まいや二重の引っ越し費用が必要となることにも注意し、余裕をもった資金計画を組むことが大切です。

そして、現在の物件をできるだけ高く売却できることが、いずれの場合にも資金計画に大きく影響するため、信頼できる不動産会社を選ぶことがとても重要となってきます。

 

「KEIAI町田森野不動産センター」では、戸建て・マンション・土地などのさまざまな不動産の売却や販売からリースバックまで、トータルで不動産のご相談を承っております。

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