土地売却にかかる税金は？　計算方法や払うタイミングをご紹介！

土地売却には税金がかかります。

しかし税金と聞いても、どのようにかかるか、そしてどう払うかがわからないという方もいるでしょう。

 

計算方法や支払時期を知れば、適切な対処が可能です。また土地の条件によっては特別控除を受け、節税ができます。利用すれば経済的なアドバンテージを得られるので、ぜひ知っておいてください。

 

今回は土地を売りたいが税金が気になる方のため、計算方法や支払時期などをまとめました。今回の内容を把握すれば、売却後の税金を認識した上で、スムーズに払えますよ！

 

土地売却時にかかる税金には印紙税や登録免許税・所得税・住民税があります。

税金の種類によって支払うタイミングが違う点に注意しましょう。ここでは土地売却時の税金の内訳と、それぞれの支払時期をまとめました。

 

1-1. 印紙税

印紙税は売買契約時に支払います。

これは特定文書を作ったときに課税される仕組みです。売買契約書に収入印紙を貼って、納税成立となります。

 

このときの印紙は、印鑑による消印を要します。売主用と買主用の2通の契約書を作り、それぞれ1枚ずつの印紙を準備する形です。そのため印紙税は、売主と買主が1枚分ずつ払います。印紙税は土地売買価格によって、以下のとおりです。

 

土地売買価格	本則税額	軽減措置後の税額
10万円以下	200円	200円
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1000円	500円
100万円超500万円以下	2000円	1000円
500万円超1000万円以下	1万円	5000円
1000万円超5000万円以下	2万円	1万円
5000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円
5億円超10億円以下	20万円	16万円
10億円超50億円以下	40万円	32万円
50億円超	60万円	48万円

 

印紙税は売買契約時に準備しなければなりません。取引価格が大きいほど印紙税も高くなります。

 

1-2. 登録免許税

登録免許税は買主へ物件を引き渡す時に払います。

売却予定の土地に銀行の抵当権が設けられていれば、売主が登録免許税を負担します。土地を売るときに未払い分の住宅ローンが残っている場合、それを全額返済しなければなりません。同時の抵当権登記の抹消も必要で、この部分に登録免許税がかかります。

 

登録免許税は土地1筆ごとに1000円です。抵当権抹消手続きの際は、司法書士への報酬も加わるので、合わせて準備しましょう。土地引き渡し時には、所有権移転登記も必要ですが、こちらの登録免許税は買主負担が通例です。売却予定の土地に抵当権があれば、登録免許税を忘れないでください。

 

1-3. 所得税・住民税

所得税や住民税は、土地売却の翌年に払います。

購入時より土地を高く売れた場合は、その利益に応じて譲渡所得税と住民税が発生します。まずは2月～3月の確定申告時に所得税、6月以降に住民税の納付です。税率は以下のように異なります。

 

所有期間	所得税率 （復興特別所得税含む）	住民税率
5年以下	30.63％	9％
5年超	15.315％	5％

 

土地売却で利益を得た場合は、すぐに税金の計算をしましょう。

 

土地売却では、税金の計算方法を覚える必要があります。

ここでの税金は、ほかの所得と別で計算しなければなりません。また所有期間によって適用税率も違います。以上を踏まえ、ここからは正しい計算に関する情報をまとめます。

 

2-1. 土地売却の税金はほかの所得と別で計算

土地売却の利益に対する税金は、分離課税になります。

特定分野の所得に対して、独自の計算式や税率を採用する形です。

 

計算の結果として、所得税や住民税を算出します。分離課税の場合、給与所得や事業所得などとは別で計算しなければなりません。給与所得や事業所得は総合課税とされ、合算して税金を算出します。

 

一方で土地売却による譲渡所得には、総合課税方式が採用されません。土地売却で利益を得たときは、ほかの所得と混ぜて計算しないよう注意しましょう。

 

2-2. 土地や建物の所有期間で適用税率が異なる

土地や建物の所有期間によって、税率は以下のように違います。

 

所有期間	所得税率 （復興特別所得税含む）	住民税率
5年以下	30.63％	9％
5年超	15.315％	5％

 

所有期間が5年を超えているかいないかで税率が変わります。5年以下だと売却利益に対して税率が大きくなるのが特徴です。

 

土地の売却予定ができたら、取得時期を覚えておきましょう。いつ売れたかによって、所有期間も税率も変わるからです。

 

2-3. 土地売却による所得の計算方法

土地売却による所得は、売却価格から取得費、譲渡費用、特別控除額を引いて出します。

取得費は土地や建物の購入費用に、仲介手数料をはじめとした諸費用を加える形です。取得費が売却価格の5％未満なら、売却価格の5％相当額を取得費に計上できます。

 

譲渡費用とは、土地を売るためにかけたコストです。仲介手数料や測量費、貸家売却時の立退料、建物の取り壊し費用などが含まれます。また土地の条件次第では、特別控除の適用もあり、所得から差し引けます。以上の条件を守りながら、正確な所得額を知りましょう。

 

土地売却によっては特別控除があります。

控除額は3000万円のように大規模な例も見られ、節税にもつながるでしょう。特別控除を受けられる条件についてチェックしていきましょう。

 

3-1. 居住土地の売却

土地売却による利益は特別控除対象になることがあります。該当パターンは以下の3つです。

 

特別控除	主な条件
居住用財産の譲渡所得から最大3000万円の特別控除	・住居用として持っていた土地を、建物解体のうえ売却 ・居住しなくなってから3年経過日の年末までに売却 ・建物解体から1年以内に売却契約を締結
10年超の居住用土地を売れば、軽減税率適用	・居住用の土地の売却年における1月1日時点で所有期間10年超
居住用財産の買い換え特例で課税先送り	・家屋を取り壊した年の1月1日時点で、その家屋の所有期間が10年超

 

このように居住用の土地の条件によって、特別控除を受けられるチャンスが変わります。

 

3-2. その他の場合

他の場合でも、土地売却の利益に特別控除が伴います。

 

特別控除	主な条件
2009年、2010年の取得土地の売却で1000万円控除	2009年、2010年に土地を取得し、その保有期間が5年以上
・公共事業等の目的で土地を売れば5000万円の特別控除 ・特定土地区画整理事業等の目的で土地を売れば2000万円の特別控除 ・特定住宅地造成事業等の目的で土地を売れば1500万円の特別控除 ・農地保有の合理化等の目的で土地を売れば、800万円の特別控除	公共事業や区画整理目的での土地売却を認められる

 

特定時期に取得した土地を売ったときに、特別控除を認められる場合があります。また事業目的での土地売却でも、一定条件の達成で特別控除を認められます。自分の土地が上記のどれかに当てはまらないか確かめてみましょう。

 

土地の売却利益には税金がかかります。

所得税や住民税だけでなく印紙税、条件によっては登録免許税も必要です。

土地を売る前に、税金のかかり方を確かめ、利益が出たらすぐに計算してみましょう。

土地売却にかかった税金は、確定申告を要するからです。

土地を売却する際に受けられる控除なども確かめながら、できるだけ損をしないように決定しましょう。

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