マンション売却時の税金

マンションを売却するとき、「税金はいくらかかる？」「控除は受けられない？」など不安や疑問があるかと思います。

そこで今回は、マンション売却時にかかる税金をケース別に解説します。

具体的にどのくらいの税負担があるのか、シミュレーションも行っているので参考にしてみてください。

 

さらに、売却時に受けられる控除についても解説しています。

節税対策を検討している方も要チェックです☆

売却前に税金の基礎知識を頭に入れておけば、売却による損失を防ぎつつ、利益の最大化も狙えます！

 

マンション売却時にかかる税金は、大きく3種類に分類されます。

 

種類		特徴
納税必須	印紙税	収入印紙にかかる税金
	登録免許税	不動産の所有権が移転する際にかかる税金
利益が出た場合	譲渡所得税	売却時に得た利益（所得）へ課される税金
投資目的	消費税	投資（事業）目的で売却した建物にかかる税金

 

各税金について、次項から詳細を見ていきましょう。

 

1-1.納税が必須なのは「印紙税・登録免許税」

印紙税・登録免許税は、マンション売却時に必ず納める税金です。

 

印紙税とは、売買契約時の契約書に課される税金を指します。税額はマンションの売却価格により異なります。

 

一方、登録免許税はマンションの「所有権移転」に課される税金です。

売主の場合は「抵当権抹消登記」に課されます。

 

各税金の納税額や納付時期・方法を見ていきましょう。

 

種類		納税額	納付時期	納税方法
印紙税	500万～1,000万円以下	5,000円		収入印紙を課税文書（契約書）に貼り付け
	1,000万～5,000万円以下	10,000円
	5,000万～1億円以下	30,000円
	1億～5億円以下	60,000円
登録免許税		2,000円		原則として現金 ※電子納付や収入印紙もあり

※印紙税は500万円～抜粋

 

登録免許税は、1つの不動産（建物・土地）あたり1,000円が加算されます。

マンションの場合、複数の敷地権（土地）を保有している可能性があるため、2,000円を超える登録免許税が発生するかもしれません。

 

1-2.売却により利益を得ると「譲渡所得税」

売却により利益（所得）を得た場合、その利益に対して譲渡所得税がかかります。

 

譲渡所得税とは、住民税・所得税を含めた税金です。マンションの所有期間に応じて税率が変動するため、売却時は「いつマンションを購入したのか（取得日）」を確認しておきましょう。

 

また、確定申告の際には、復興特別所得税も併せて納税しなければなりません。

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興に活用される税金です。

こちらは所得ではなく、所得税額に対して課税されます。

 

譲渡所得税の納税額や納付時期・方法を見ていきましょう。

 

種類		納税額	納付時期	納付方法
譲渡所得税	短期譲渡所得 （所有期間5年超え）	譲渡所得×20.315%	翌年の確定申告	確定申告手続き
	長期譲渡所得 （所有期間5年以内）	譲渡所得×39.63%

 

マンションの所有期間は、売却した年の1月1日時点で計算します。

たとえば、2023年中に売却した場合、マンションの取得が2017年12月31日以前であれば所有期間は5年越えです。

 

1-3.投資目的の場合は「消費税」

投資目的（事業用）としてマンションを売却した場合は、消費税の課税対象です。

居住用マンションの売却であれば問題ありませんが、投資目的のマンション・事業用店舗などの売却においては消費税が課されます。

 

消費税の納税額や納付時期・方法は次のとおりです。

 

種類	納税額	納付時期	納付方法
消費税	取引代金の10％	翌年の確定申告	確定申告手続き

 

ただし、2年前の課税売上高（消費税の課税対象）が1,000万円以下の場合、課税対象にはなりません。

投資目的の場合は、過去の課税売上もチェックしておきましょう。

 

マンション売却時の納税額をシミュレーションしてみましょう。

計算方法も併せて解説するので、売却予定のマンションと照らし合わせながらチェックしてみてください！

 

2-1.譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は計算方法が複雑なので、事前に予習しておきましょう。

譲渡所得税を算出する手順は以下のとおりです。

 

1.減価償却費＝取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

2.取得費＝購入時の代金 － 減価償却費 － 購入時の諸経費

3.譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額

4.譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 税率（20.315～39.63%）

 

各用語の意味は以下のとおりです。

 

・減価償却費：経年劣化により減少した価値を金額で表したもの

・取得価額：マンション（建物部分）の購入金額

・償却率：建物の構造や耐久年数に応じて乗じる割合（償却率はこちらで確認）

・譲渡所得：売却時に得る利益

・譲渡価額：マンションを売却した金額

・取得費：マンション購入時の代金や諸経費（仲介手数料など）

・譲渡費用：売却時の諸経費（仲介手数料や測量費など）

・特別控除額：要件を満たすことで適用される控除

 

建物は経年劣化により価値が下がっていくため、購入時の価値を適用したまま譲渡所得は計算できません。

減価償却費を差し引いて計算し、正確な譲渡所得を算出する必要があります。

 

2-1.納税額のシミュレーション

前述した計算方法をもとに、納税額（譲渡所得税、印紙税、登録免許税）のシミュレーションをしてみます。

納税額の算出条件・方法は以下のとおりです。

 

・建物の構造：鉄骨鉄筋コンクリート、耐用年数70年

・購入金額：5,000万円（土地2,500万円、建物2,500万円）

・売却金額：6,000万円

・所有期間：7年

・譲渡費用：300万円

・購入時にかかる諸経費：300万円

・特別控除：なし

 

1.減価償却費の算出

・減価償却費 ＝ 取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

＝ 2,500万円 × 0.9 × 0.015 × 7年

            ＝ 236万2,500円

 

2.取得費の算出

・取得費 ＝ 購入時の代金 － 減価償却費 － 購入時の諸経費

        ＝ 5,000万円 － 236.25万円 － 300万円

        ＝4,463万7,500円

 

3.譲渡所得の算出

・譲渡所得 ＝ 譲渡金額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額

＝6,000万円 － (4,463.75万円 + 300万円) － 0円

＝1,236万2,500円

 

4.譲渡所得税の算出

・譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 税率（20.315～39.63%）

            ＝1,236.25万円 × 20.315%

            ＝約251万1,400円

 

各種税金の内訳・合計額を見ていきましょう。

 

税金の種類	金額
譲渡所得税	約251万1,400円
印紙税	30,000円
登録免許税	2,000円
合計	約254万3,400円

 

マンション売却時に利用できる控除を3種解説します。

節税対策にもなるため、少しでも売却に係る費用を抑えたい場合はチェックしておきましょう！

 

3-1.住宅ローン控除（減税）

「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを借り入れて新居を購入する際、所得税・住民税の控除が受けられる制度です。

マンション売却と直接関係のある控除ではないものの、売却後に新居を購入する際は適用できます。制度の概要は以下のとおりです。

 

・住宅の新築や取得、増改築の際にローン残高の0.7％を所得税から控除

・新築住宅の場合は13年間控除

・既存住宅（中古）の場合は10年間控除

・所得税から控除しきれない場合は翌年の住民税から控除

 

注意点として、後述する「3,000万円の特別控除」との併用はできません。

 

3-2. 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは、マンション購入額の方が売却額より高くなった場合、損失分を他の所得（給与など）から控除できる特例です。

本特例の概要は以下のとおりです。

 

・控除されるのは売却した年の所得

・年内に控除しきれない場合、以降3年にわたって控除が繰り越される

 

最大3年間は所得の控除を受けられるため、マンション売却時に節税する際は本特例を活用してみましょう。

ただし、本特例も「3,000万円の特別控除」とは併用できないので注意してください。

 

3-3.3,000万円の特別控除

「3,000万円の特別控除」とは、マイホーム（居住用財産）売却時の譲渡所得から最大3,000万円までの控除が受けられる特例です。

譲渡所得が3,000万円未満の場合、譲渡所得の金額が特別控除の限度額として設定されます。

 

特別控除を「適用する」「適用しない」、ケース別にわけて譲渡所得税の例を見ていきましょう。

譲渡所得は4,000万円、税率を20.315%とします。

 

・適用する

譲渡所得税 ＝（譲渡所得 － 特別控除） ×　税率

            ＝（4,000万円 － 3,000万円） × 20.315％

            ＝ 203万1,500円

 

・適用しない

譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 ×　税率

            ＝ 4,000万円 × 20.315％

            ＝ 812万6,000円

 

それぞれを比較すると、その差は約609万円です。

適用することで、売主の税負担は大きく抑えられます。

 

また、申請する際は「譲渡所得の内訳書」を用意して、確定申告しなければなりません。

どの控除を受けるべきか、事前に控除額を計算してから選択しましょう。

 

また、「住宅ローン控除」「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」との併用はできないので注意してください。

 

マンション売却時は、主に以下3種の税金が課せられます。

 

・譲渡所得税

・印紙税

・登録免許税

 

中でも譲渡所得税は金額が大きいため、前述した計算方法を使って事前に算出しておきましょう。

特別控除などを適用できれば、税負担を抑えられます。

 

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