自己資金なしでも住み替えは可能？　３つの方法やすべきこと

古い物件を売却して新しい物件を購入する「住み替え」を考えている人の中には、自己資金の少なさが理由で諦めている人もいるのではないでしょうか。

しかし、家族が増えたなど さまざまな理由で住み替えをせざるを得ない人もいます。

 

そこで今回は、自己資金なしでも住み替えができるのか？

自己資金なしで住み替えする 3つの方法と、買い替え前にすべきことを解説していきます。

 

住み替えには売却・購入どちらにも費用がかかるため、莫大なお金が必要になります。住み替えにかかる費用は以下のとおりです。

 

＜物件売却にかかる費用＞

・仲介手数料

・印紙税

・抵当権抹消費用

・ローン完済手数料

など

 

＜物件購入にかかる費用＞

・購入費用

・仲介手数料

・印紙税

・登記費用

・抵当権設定費用

・住宅ローン手数料

・不動産取得税

・火災保険料

・引っ越し代

など

 

多額の費用がかかる住み替えですが、方法次第では自己資金なしでも行うことが可能です。

 

自己資金なしで住み替えする方法には、次の3つが挙げられます。

 

・新規住宅ローンを利用する

・住み替えローンを利用する

・つなぎ融資を利用する

 

それぞれの特徴と内容を見ていきましょう！

 

2-1.新規住宅ローンを利用する

住み替えの場合、物件の売却費用を新しい物件の購入費用に充てることが理想の形です。

しかし、物件の売却にも費用がかかり、古い物件のローンが残っている場合は新規物件の購入費にまで回すことができません。

 

そんな場合に活用できるのが、新規住宅ローンです。

新規住宅ローンは新規物件の購入や建築のためのローンですが、住み替えでも利用することができます。

会社によって金利やサポートの手厚さが異なるため、入念に比較して自分に合ったローン会社を決めることが重要です。

 

古い家の売却費用で頭金を作ることも難しい場合は、物件価格全額の融資が受けられるフルローンを利用しましょう。

ただし、フルローンの審査は厳しい傾向にあり、返済額や期間にほかのローンよりも負担がかかることを理解しておく必要があります。

 

2-2.住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、新規物件の購入費用に加えて物件を売却してもローンが残る場合の完済資金を借り入れることができる住宅ローンのことです。

物件売却にも自己資金を充てられない場合に、利用しやすい住宅ローンだと言えます。

 

住み替えする場合は通常、古い物件のローン残債と新しい物件の購入費用といった二重の費用が必要です。

しかし、住み替えローンを利用すると二重になる支払いが一本化できるため、手間や費用負担を軽減できるメリットがあります。

 

ただし、2つのローン金額を一気に借りるため高額の債務を抱えることになります。

万が一新規物件のローンが支払えなくなった場合、新規物件を売却しても高額な残債が残るリスクが高くなるのがデメリットです。

通常の住宅ローンよりも金利が高く、審査が厳しいのも注意すべきポイントです。

 

2-3.つなぎ融資を利用する

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資を受ける前の費用を賄うために一時的に借り入れる融資のことです。

次の住まいを注文住宅などで新しく建てる場合、土地の代金や建物の着工金は住宅ローンの融資が始まる前に支わなければいけないケースが多いです。

しかし、自己資金なしの場合はそれに充てる費用を捻出するのも難しいですよね。

 

つなぎ融資を利用することで、自己資金なしでも住宅ローン融資前の費用を支払うことができます。

つなぎ融資は担保なしのケースが多いですが、住宅ローンよりも金利が高めに設定されていることが多いです。

日割りで利息がかかるため、工事の遅れなどで融資期間が延びた場合は融資の延長に加えそのぶんの金利も払うことになります。

 

つなぎ融資は、住宅ローンの融資が実行された際に一括返済するのが一般的です。

つなぎ融資を利用する場合は、一括返済金額を考慮して住宅ローンを借りることを頭に入れておきましょう。

 

自己資金なしで住み替えする場合、次の3点を前もって行っておきましょう。

 

STEP1：今住んでいる物件の住宅ローン残債と予想売却価格を考える

STEP2：今の物件の売却費用と新規購入する物件の費用を確かめる

STEP3：住み替えのスケジュールを立てる

 

前準備を入念に行うことで、不測の事態を防ぐことができます！

 

3-1.今住んでいる物件の住宅ローン残債と予想売却価格を考える

自己資金なしの住み替えの場合は、まずは今住んでいる物件の住宅ローン残債を確認しましょう。

次に売却価格を予想して、住宅ローン残債と比較します。

物件の売却にはローンの完済が必須であり、住宅ローン残債よりも売却価格が高いアンダーローンの場合は特に問題がありません。

 

しかし、売却価格で住宅ローン残債を賄えないオーバーローンの場合は物件の売却費用を充ててもローンが残っているため、物件の売却が原則できないのです。

そのため、住み替えローンの利用などの対策を取る必要があります。

 

住宅ローン残債は、多くの場合Webページでチェックすることができます。

売却価格を予想する場合は、一度不動産会社に査定をしてもらうことがおすすめです。

複数の不動産会社に査定してもらうことで、物件の適正価格がわかるでしょう。

 

3-2.今の物件の売却費用と新規購入する物件の費用を確かめる

物件売却と物件購入にかかる費用をトータルで確認します。

住み替えには上記で説明した費用がかかるので、それぞれどれくらいかかるのかを確認し住み替えにかかる全費用を算出します。

費用を詳しく知りたい場合は、不動産会社に相談することがおすすめです。

 

3-3.住み替えのスケジュールを立てる

すべての費用が算出できたら、住み替えの具体的なスケジュールを立てていきます。

住み替えのスケジュールには「売り先行型」と「買い先行型」の2種類があり、それぞれ次の特徴があります。

 

①「売り先行型」の住み替えの流れ

今の物件を売りに出す

↓

売却が成立する

↓

物件を引き渡し代金を受け取る

↓

新しい物件を探す

↓

新しい物件を購入・契約する

↓

新しい物件に入居する

 

売り先行型は、売却活動の結果に合わせて新しい物件を決められる点が大きなメリットです。

予想よりも売却が低い値段で売れた場合は、その金額に見合った新しい物件を探すことができます。

 

ただし、物件の売却と購入の間が大きく開くと、仮住まいを用意する必要や二重で引越しする必要があるので注意しましょう。

 

②「買い先行型」の住み替えの流れ

新しい物件を探す

↓

新しい物件を購入・契約する

↓

新しい物件に入居する

↓

今の物件を売りに出す

↓

売却が成立する

↓

物件を引き渡し代金を受け取る

 

先に新しい物件を購入するため、仮住まいを用意することもなくスケジュールが調整しやすい住み替え方法です。

ただし、新しい物件の購入費用を先に捻出しておく必要があるので、自己資金なしの場合にはあまりおすすめできません。

 

自己資金なしでも、住宅ローンや融資を利用することで住み替えすることが可能です。

住み替えで活用できる住宅ローン・融資には3つの種類があるため、それぞれの特徴を理解し自分に合ったものを利用してください。

今回紹介した3つのポイントを参考に、入念に前準備を行い無理なく住み替えを行いましょう。

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住み替えを検討の場合、「KEIAI町田森野不動産センター」におまかせください。

物件売却・物件購入どちらにも対応しているので、一つの窓口で手間なく住み替えを完了することが可能です。

特に東京都町田市周辺に精通しているため、戦略を立てながら物件の売却・購入を叶えることができます！