住み替えにはどんな税金がかかる？　税金の種類をご紹介！

町田市で住み替えを検討している場合、家の売却や購入でどういった税金がいくらかかるのか、気になっている方も多いのではないでしょうか。

住み替え売却でも購入でも、単に土地や建物の金額だけが動くわけではありません。

どちらにも税金がかかるので、住み替え費用に組み込んでおかないと、資金不足になってしまうことがあります。

 

今回は、町田市で住み替えをする際にかかる税金についてまとめたので、検討している方は参考にしてください！

 

家を売却する際に必ず支払う税金は、印紙税と登録免許税、消費税の3つになります。

では、それぞれの税金について見ていきましょう。

 

1-1.印紙税

印紙税は証書や契約書を作成する際に支払う税金で、不動産売却の場合は「不動産売買契約書」に必要となります。

不動産売買の金額によって税金額は変わりますが、決められている金額の印紙を契約書に貼って消印をすると納税したと認められます。

 

不動産の譲渡に関係する契約書の印紙税は、令和6年3月まで軽減措置が取られているので、以下の金額になります。

契約金額	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	200円
50万円を超え100万円以下のもの	500円
100万円を超え500万円以下のもの	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	5,000円
1,000万円を超5,000万円以下のもの	10,000円
5,000万円を超え1億円以下のもの	30,000円
1億円を超え5億円以下のもの	60,000円

国税庁　不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

 

1-2.登録免許税

登録免許税というのは、不動産の所有者移転登記や抵当権抹消の際に発生する税金です。

所有者移転登記の税金は買主が支払いますが、抵当権抹消登記の税金は売主が支払うため必ず必要となります。

 

抵当権抹消登記でかかる税額は、1つの不動産につき1,000円となっていますが、土地と建物は別々の不動産とみなされます。

そのため、一戸建てを売却する場合は土地と建物に課税されるので2,000円かかると覚えておきましょう。

 

実は、売却状況によって支払う税金や税額は変わってきます。

ほとんどの場合、税金の支払いは発生しますが、状況次第では支払わなくてもいいことがあるのでチェックしておきましょう。

 

2-1.譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却したときに支払う税金で、内訳は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」になります。

計算式は以下のとおりです。

 

売却額－（取得費+譲渡費用）＝譲渡所得

譲渡所得－特別控除＝課税譲渡所得

課税譲渡所得×税率（所得税・住民税・復興所得税）

＝税額（譲渡所得税額）

 

上記の計算式の用語を簡単に理解しておきましょう。

取得費	不動産購入でかかった費用 ・土地、建物の購入代金 ・設備費や改良（リフォームなど）費 ・不動産取得税 ・登記費用 ・購入手数料　など ＊時間の経過で価値が減少する建物の場合は減価償却も計算する
譲渡費用	物件の売却にかかった費用 ・売却時に仲介不動産会社に払う仲介手数料 ・印紙税 ・建物の解体費用　など
特例控除	マイホームを売却する際に、譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例

 

特例控除では、譲渡所得から3,000万円までを差し引くことができます。

つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税はかからないということです。

 

また、特例控除が受けられないとしても住み替え売却の場合は「軽減税率特例」がありますし、不動産購入価格より安い金額で売却した場合も税金はかかりません。（＊）

＊譲渡所得税がかかるかかからないかは状況によって違うので、事前に不動産会社などに確認してもらいましょう。

 

2-2.消費税

消費税は、売主が事業者の場合、建物の売却金額に対して発生する税金です。

事業者というのは、不動産会社や個人事業主などになります。

ちなみに、免税事業者は納税義務がないので消費税は発生しません。

つまり、個人や免税事業者が建物を売却した場合であれば、消費税はかからないということです。

 

また、消費税は「消費されるもの」に関してかかる税金なので、消費されない「土地」にもかかりません。

 

住み替え売却時だけでなく、家を購入する際にも税金はかかります。

以下、4つの税金は基本的に支払うものであり、免除や特例などはないので確認しておきましょう！

 

3-1.消費税

住み替え売却時にかかる消費税と同じで、個人もしくは免税事業者から建物を購入する場合、つまり不動産会社の仲介を利用しなかったのであれば消費税を払う必要はありません。

また、土地も「消費されるもの」ではないため、消費税はかかりません。

 

ただし、不動産会社を利用しなかったとしても、建物をローンで購入する場合は金融機関に手数料を支払う必要があります。

また、契約書関連は司法書士に作成してもらわなければならないので、その報酬に含まれる消費税は払うことになります。

 

ちなみに、不動産会社から土地付き建物を購入した場合、土地には消費税はかかりませんが仲介手数料には消費税がかかることを覚えておきましょう。

3-2.不動産取得税

不動産取得税というのは、不動産を取得したり新築したり、増築したときに支払う税金です。

不動産取得税は、購入や新築時に払うものではなく購入した後、6ヵ月～1年の間に納税通知書が届くため、事前に準備しておかなければなりません。

 

納税額は「固定資産税評価額×4％」となっています。

たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の場合、不動産取得税は120万円となるので、その分はきちんと確保しておきましょう。

3-3.登録免許税

家を購入もしくは建築した場合、所有権の保存登記や移転登記を行います。

これらの手続きは原則として買主が行うため、登録免許税がかかります。

また、住宅ローンを利用する場合は、抵当権・根抵当権の設定登記をしなければいけないので、その際にも登録免許税が必要になります。

 

登録免許税の税率は登記の種類によって異なり、また建物の状況によっては「本則税率」ではなく特例税率が適用されることがあります。

登記の種類	本則税率	特例税率（＊）
所有権保存登記	0.4％	0.15％
所有権移転登記	2.0％	0.3％（戸建て）
抵当権設定登記	0.4％	0.1％

＊登記ごとに適用されるための条件があります

財務省　登録免許税に関する資料

 

登録免許税（所有権保存登記）の計算式は以下になります。

固定資産税評価額×0.4％

 

ただし、中古物件の場合は所有権移転登記となるので、「固定資産税評価額×2.0％」という計算式になります。

 

3-4．印紙税

土地や建物を購入するときには契約書を作成するので、印紙税も発生します。

状況によっていくらかかるかは異なりますが、たとえば家を建築するのであれば工務店と「建設工事請負契約」で、不動産会社から建売住宅を購入する場合は「不動産売買契約」で印紙税が必要になります。

 

また、住宅ローンを利用するのであれば「金銭消費賃借契約」に印紙税がかかります。

 

「手持ちの不動産を売却して新しい家を購入する」という住み替えであれば、売却利益が出るので少ない費用しかかからないように思えるかもしれません。

しかし、売却と購入の両方に税金が課税されるため、しっかり計算しておかないと想定外の費用がかかってしまいます。

 

とは言え、税金の計算方法は複雑なものもあるため正確な費用を把握するのは難しいのが実情です。

また、税金によっては軽減措置を活用できることもあるので、専門的な知識がないと損をしてしまうかもしれません。

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町田市で住み替えをご検討されているなら、「KEIAI町田森野不動産センター」におまかせください。

売却はもちろん、新築・中古戸建てやマンションなどの物件も取り扱っているので、スムーズな住み替えをサポートします。

住み替えにかかる税金に関する疑問や質問も承っていますので、ぜひお気軽にご相談ください！