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さまざまな理由で「マイホームを買い換えたい」と考える方は少なくありません。
マイホームの買い換えは不動産用語で「住み替え」と呼ばれています。
住み替えを実際に行う際には大きな資金が絡みますので、失敗しないためにも重要なポイントを事前に押さえておくことが大切になります。
今回は「マイホームの住み替え」を検討している方へ、押さえておきたい注意点を「全体編」「売却編」「購入編」の3つに分けて解説します。
各段階で特に気を付けたいポイントをしっかりと押さえて、マイホームの住み替えを成功させましょう。
マイホームの住み替えとは、購入して現在住んでいるマイホームを売却し、新しく物件を購入して引っ越しをすることです。
家自体だけでなく立地や隣人トラブルなどに不便を感じた時、家族構成や老後生活を考えた時などに、マイホームの住み替えを検討する方が多いようです。
マイホームの住み替えについて、まずは次の基本的な3つの知識を把握しておきましょう。
・ 不動産取引をともない大きな資金が絡んでくるため、しっかりとした資金計画を
立てる必要がある
・ 一般的に住み替えにかかる期間は約3ヶ月~1年
・「売り先行」と「買い先行」の2つの方法がある
次の項目からは、「全体編」「売却編」「購入編」に分けて、「住み替えで押さえておきたい注意点」を具体的に解説していきます。
マイホームの住み替えがすべて完了するまでの間を通して注意したいのは次の4点です。
・住宅ローンが残っている場合は「売り先行」
・スケジュールは余裕を持たせる
・住み替えでは不動産選びが重要!
・使える税金特例をチェックしておく
2-1.住宅ローンが残っている場合は「売り先行」
マイホームの住み替えでは、現在住んでいる物件を売った後に新居へと引っ越す「売り先行」と、新居を購入・引っ越しを済ませた後にそれまで住んでいた家を売る「買い先行」という2つの方法があります。
現在住んでいる物件の住宅ローンが残っている人、新居の購入費用を自己資金ではまかなえない人は「売り先行」で進めていくのが無難でしょう。
売却が先であれば、その売却益をローン返済や新居の購入費に充てることができるためです。
ローン残債のある人が「買い先行」で進めた場合は、ダブルローンを背負う可能性がありますのでご注意ください。
2-2.スケジュールに余裕を持たせる
住み替えを行う際には、ローン返済・新ローン元の金融機関、内覧、住所・名義変更の手続き、引っ越しなど、さまざまなことをこなしていくことになります。
特に金融機関や役所関係のスケジュールは個々に合わせてくれるわけではありません。
抜けがないように不動産会社としっかり調整して、余裕を持たせたスケジュールを立てるようにしてください。
2-3.住み替えでは不動産会社選びが重要!
不動産物件の売却や購入は、不動産会社を通して行うのが一般的です。
住み替えの実績が高い不動産会社であれば、住み替えにおいてもさまざまなケースに対応してもらえます。
特に初めての住み替えでは、分からないことも多く不安もあると思いますが、信頼できる不動産会社に相談できる環境を整えておくことでスムーズに進めることができます。
2-4.使える税金特例をチェックしておく
マイホームの住み替えでは譲渡所得税などさまざまな税金がかかりますが、条件に適用されれば利用できる特例も複数あります。
使える税金特例はしっかり活用して、節税しましょう。
中には併用できない特例もありますので、適用条件などを事前にチェックしておいてください。
【マイホームを買い換える際に使える税金の特例】
売却益がある時 | 売却損がある時 |
居住用財産の3,000万円特別控除の特例 居住用財産の軽減税率の特例 特定の居住用財産の買換えの特例 | 居住用財産の買換え等の譲渡損失の損益通算および繰越控除 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除 |
住み替えで、現在住んでいるマイホームを売る際に覚えておきたい注意点は次の4つです。
・売却査定は複数社に依頼する
・すぐに売れるとは限らない
・売却時にかかる諸費用も含めて資金計画を立てる
・仮住まいの費用も見込んでおく
3-1.売却査定は複数社に依頼する
査定価格とは「現在住んでいる家がいくらで売れるのか」という価格です。
立地や築年数でおおよその価格は出ますが、実際は不動産会社によって差が出ます。
これは「現実的に売れるかどうか」「媒介契約を含むかどうか」などの要素がプラスされるためです。
そのため、査定は一ヶ所だけでなく、複数の不動産会社に依頼して比較検討するようにしてください。
3-2.すぐに売れるとは限らない
不動産の売却では、その時の状況によってすぐに売れる場合もあれば、なかなか売れないこともあります。
ダブルローンのリスクをできるだけ避けるためにもスケジュールに余裕を持たせ、「売り先行」で行うのが無難です。
現在住んでいるマイホームに「買取保証(不動産会社が買い取ってくれるという保証)」が付いている場合には、活用するのも手です。
ただし、一般的な売却価格より値が下がる可能性もあることは心に留めておきましょう。
3-3.売却時にかかる諸費用も含めて資金計画を立てる
物件を売る際には以下のような諸費用がかかりますので、場合によっては売却益が出ないこともあります。
これらの費用も含めて資金計画を立てるようにしましょう。
・不動産仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消の登録免許税、司法書士への報酬
・ローン一括返済時にかかる手数料(ローンがある場合)
・譲渡所得にかかる税金(所得税・住民税・消費税等)
3-4.仮住まいの費用も見込んでおく
「売り先行」で住み替えを進める場合、タイミングによっては旧居売却から新居購入までの間に仮の住まいが必要になることもあります。
その賃貸費用についても予算立てておくと安心です。
住み替えで新居を購入する際に覚えておきたい注意点は、次の4つです。
・未完成物件を購入する場合は慎重に
・住み替えローンを利用する際は事前審査を早めに行うのがベスト
・返済期間・頭金の設定をきちんと行う
・住み替え先は「売る前提」で選ぼう
4-1.未完成物件を購入する場合は慎重に
マンションや建売住宅などは、未完成の状態で売りに出されていることも多いです。
そのため、完成後に「イメージと違う」といったことになるケースもあります。
その点、中古住宅であればしっかり内覧でき、現在の状況を把握できますので、ギャップは少ないでしょう。
4-2.住み替えローンを利用する際は事前審査を早めに行うのがベスト
住み替えローンは、旧宅の住宅ローン残債にプラスして新居用の住宅ローンをまとめて借りることができるというものです。
住み替えローンは、ダブルローンを避けられるなどメリットが多いですが、債務総額が高額になるため審査が厳しくなること、住み替えスケジュールがタイトになりやすいといった注意点もあります。
以上のことを考えると、住み替えローンを利用する際は、ローンの事前審査を早め早めに行っておくのがポイントとなります。
4-3.返済期間・頭金の設定をきちんと行う
住み替えで住宅ローンを利用する場合は、旧居を購入した時と同様に、ローンの返済期間や頭金をどのくらい入れるのかという点についてしっかりと考慮しましょう。
住み替えで長期間のローンを組んだ場合、病気やリストラなどのリスクを抱える期間も長くなります。
無理のない範囲で、ローン期間を短くするのが理想的です。
4-4.住み替え先は「売る前提」で選ぼう
住み替えでは「終の棲家」として新居を選ぶ方も多いかもしれません。
しかし、未来の経済状況や健康状態は予測することが難しいもの。
また、実際に新居に住んでみて「イメージと違う」となる可能性もゼロではありません。
そうなった時に慌てないためにも、住み替えで購入する新居は「売る前提」で選ぶことをおすすめします。
理想的な新居を見つけたら、立地が良い、築年数が浅い、日当たりが良いなど、買い手が付きやすい物件の条件に照らし合わせてみてください。
買取保証を付けておくと尚良いでしょう。
マイホームの住み替えでは、現在の住居の売却と新居の購入というビックイベント2つをタイミングよく行っていく必要があります。
また、ローン残債の扱いや新規ローンの借入など、しっかりとした資金計画も欠かせません。
そのため、信頼できる不動産会社を見つけることが重要となってきます。
町田市でマイホームの住み替えをご検討の際は「KEIAI町田森野不動産センター」におまかせください。
不動産物件の売却・購入のどちらにも対応しておりますので、まとめて行えて手間や時間を省くことが可能です。
住み替えはタイミングが大切ですので、ご検討の際はまずはお気軽にご相談ください!
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