住宅ローン返済中の家を離婚時に売却するには？

離婚の際、財産の分与において家の売却は煩雑な手続きが必要になります。

住宅ローンの返済中であれば、具体的な売却方法などもイメージしづらいかもしれません。

 

そこで今回は、住宅ローン返済中の家を売却する方法について解説します！

売却の流れを解説するので、現在の状況と照らし合わせつつイメージしてみてください。

また、売却時の注意点や必要な知識についても紹介します。

売却をスムーズに済ませられれば、離婚に係るトラブルも未然に防ぎやすくなります。

 

住宅ローン残債がある場合、すぐに売却手続きへは進めません。

基本的な流れを解説するので、順を追って見ていきましょう。

 

1-1.売却に向けた準備

家を売却する際は、まず以下2点を確認してください。

 

＜売却時の確認事項＞

・住宅ローンの残債

・家の名義人

 

家の売却条件は住宅ローンを完済する（抵当権を抹消）ことです。

まずは残債を確認し、売却できるかどうか判断しなければなりません。

残債は返済予定表や金融機関のWebサイトなどで確認できます。

 

売却額が残債に満たない場合は、預貯金や住み替えローンからの返済といった手段を取る必要があります。

詳しくは「2.住宅ローン残債の処理4パターン」で解説するので、当てはまる場合は目を通しておきましょう。

 

また、売却手続きは家の名義人しか行えません。

共有名義の場合は、すべての名義人が合意した場合のみ売却できます。

トラブルを避けるためにも、名義人は事前に確認しておきましょう。

 

1-2.売却手続きの流れ

家の売却手続きは以下の流れで行います。

 

＜売却手続きの流れ＞

1.売却価格の相場を確認

2.不動産会社へ査定依頼（家の価値を調べる）

3.各不動産会社の査定額やサービス内容を確認

4.不動産会社と媒介契約を結ぶ

5.売却活動開始

6.買主が見つかれば売買契約を結ぶ

7.物件の引き渡し

8.決済と住宅ローンの返済

9.返済後に利益がある場合は財産分与

 

売却価格の相場は、全国の不動産情報が掲載される「レインズマーケットインフォメーション」で確認できます。

不動産会社の査定額と比較しながら、納得のいく額で取り引きできる不動産会社と契約しましょう。

 

また、買主が見つかって決済を行う際は、住宅ローン返済に使っている口座を入金先として指定してください。

金融機関に連絡すると、住宅ローン残債の金額を引き落としてもらえます。

 

そして、住宅ローン返済後の利益（残った現金）は財産分与の対象です。

残ったお金をどのくらいの割合で分配するのか相談しなければなりません。

財産分与に関しては「3.離婚する際の財産分与とは？」で詳しく解説します。

 

以上で、家の売却は完了です。

 

住宅ローン残債の処理方法は大きく分けて4つのパターンが存在します。

自分の状況と照らし合わせながらチェックしてみましょう！

 

2-1.家に住みながら支払い続ける（売却しない）

夫もしくは妻のどちらかが家に住み続け、住宅ローンを支払うこともできます。このケースは、主に以下の2パターンにわけられます。

 

＜支払い方法のパターン＞

・夫が家に残って返済を続ける

・妻が家に残って夫が返済する

 

夫が家に残るパターンであれば、居住・返済どちらも自分で行うため、トラブルは起きにくいでしょう。

一方、妻が家に残る場合、必ずしも夫が住宅ローンを支払い続けてくれるかわかりません。

収入低下などが原因で、滞納や支払い不可などの状況に陥る恐れもあります。

 

返済が滞ると、債務者だけでなく連帯保証人も返済を催促されます。

最悪の場合、家が差し押さえられたり、競売にかけられたりするリスクもあるため注意が必要です。

 

妻もしくは親族が連帯保証人の場合、別の連帯保証人を立てることも検討していきましょう。

 

2-2.売却による一括返済

家の売却価格が住宅ローン残債を上回る場合、売却により一括返済できます。

これはアンダーローンと呼ばれ、売却により得られた利益は離婚した相手と分割します。

 

分割の割合は必ずしも均等である必要はありません。

お互いの経済状況を考慮して、離婚協議にて決定します。

 

2-3.オーバーローン（売却後の負債）の処理

住宅ローン残債が家の売却額を上回っている場合（オーバーローン）、返済に向けて資金を工面しなければなりません。

具体的には、以下の手段が挙げられます。

 

＜返済用資金を工面する手段＞

・自己資金（預貯金）で返済

・住み替えローンを利用する

・任意売却する

 

「1-1.売却に向けた準備」でも解説したとおり、住宅ローンを完済しなければ家を売却できません。そのため、預貯金で返済できるのであれば、金融機関にその旨を伝えたうえで売却手続きを行いましょう。

 

自己資金が足りない場合は、住み替えローンを検討してみてください。住み替えローンとは、残債が上乗せされた状態で、次に購入する家の住宅ローンを組むことです。ローンの返済額が増える可能性もありますが、自己資金なしでも売却できます。

 

住み替えローンの審査が通らない場合は、任意売却という手段もあります。

任意売却とは、金融機関の了承を得た上で、住宅ローンが残った状態でも売却を許可してもらう方法です。

ただし、信用情報に傷が付き、次回のローンを組めなくなるリスクもあるので慎重に判断しましょう。

 

オーバーローンでの売却はリスクがあるため、理解した上で売却手続きを進めてください。

 

財産分与とは、夫婦2人で築いた財産を離婚の際にお互い分け合うことです。

財産分与の対象には、お金や不動産（結婚期間中に購入）なども含まれているため、売却する家も財産分与で分け合う必要があります。

ただし、独身時代から所有している資産は、夫婦で得た財産とは認められないため財産分与の対象に含まれません。

 

では、財産分与がどのように行われるのか見ていきましょう！

 

＜財産分与の例＞

・手元に残った売却代金（利益）をお互いに分け合う

・家の評価額を等分して相手に渡す

・家に相当する他の財産を渡す

 

財産分与を行う際は夫婦で話し合いの場を設け、具体的な割合を決めましょう。

話し合いが成立しないときは、弁護士を仲介して着地点を見つける必要があります。

 

住宅ローンが残る家を売却する際は、次項で解説する注意点を頭に入れて起こりうる問題・トラブルを未然に防ぎましょう！

 

4-1.連帯保証人になっている場合は金融機関に交渉する

夫婦が離婚しても、連帯保証人は自動的に外れません。

「2-1.家に住みながら支払い続ける（売却しない）」でも解説したように、名義人の返済が滞ると連帯保証人に支払い義務が移ります。

 

必ずしも連帯保証人から外れるとは限りませんが、金融機関と交渉して対応を検討しましょう。

 

4-2.財産分与は早めに協議して手続きする

財産分与には期限があり、2年を過ぎると請求できなくなるため注意が必要です。

離婚後2年以内に財産分与の意思を示し、家の時価や名義などの確認を済ませておきましょう。

 

話し合いが進まない場合は、弁護士などの専門家へ相談することも検討してください。

 

4-3.名義変更は住宅ローンの完済が必須

「住宅ローンの名義を住み続ける方の単独名義にしたい」という場合は、まず住宅ローンを完済する必要があります。

住宅ローンが残っている状態で、共有名義から単独名義への変更は原則できません。

理由は、住宅ローンの契約内容に対し、条件が変わってしまうためです。

 

「2-3.オーバーローン（売却後の負債）の処理」で解説した内容も参考に、まずは返済の目途を立てましょう。

 

離婚に伴い住宅ローン返済中の家を売却する際は、住宅ローン残債と売却査定額を確認することが重要です。

売却によりオーバーローンとなる場合、自己資金や住み替えローンなどで住宅ローンを完済する必要があります。

離婚後の動き方も変わってくるため、売却の意思が決まったタイミングで確認しましょう。

 

町田市や相模原市で売却を検討中の方は、ぜひ「KEIAI町田森野不動産センター」へご相談ください。

弊社は町田市・相模原市を中心に不動産（戸建てやマンション、土地など）の売買を請け負っている不動産会社です。

 

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