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そこで今回は、ローン残債があるマンションの売却方法についてお伝えします!
結論から言うと、ローンが残っていてもマンションを売ることはできます!
ただし、売却する際には以下の2つを押さえなければなりません。
・抵当権を抹消する
・ローン残債の一括返済
それぞれ確認していきましょう。
1-1.抵当権を抹消する
抵当権とは、住宅ローンを返済できなかった場合に備え、金融機関が住宅を担保にする権利です。
抵当権を抹消しないと、ローンの返済が滞ったときに金融機関がマンションを競売に出してしまいます。
そうすると、買主は住まいを失うといったリスクがあるため、抵当権付きのマンションは買い手がつきません。
そのため、通常は抵当権を抹消して売却しなければなりません。
1-2.ローン残債の一括返済
抵当権を抹消するためには、ローンの残債を完済する必要があります。
残債の確認は金融機関発行の返済予定表や、残高証明の発行、金融機関のウェブサイトから確認できます。
基本的には、マンションはローン残債を完済しなければ売却できません。
売却代金で住宅ローンを完済するのであれば、ローン残債が売却価格を下回る必要があります。
これを「アンダーローン」といいます。
一方、ローン残債が売却価格よりも多いのが「オーバーローン」です。
2-1.アンダーローンは一括返済
ローンの残債よりも、マンションの売却価格が上回る場合は一括返済ができます!
たとえば、ローン残債が2,000万円で売却価格が3,000万円だった場合は、売却代金でローンの一括返済が可能です。
<アンダーローン>
●ローン残債…2,000万円
●売却価格…3,000万円
ローン残債<売却価格
ローン完済と抵当権抹消を同時に行い、マンション売却は完了です。
2-2.オーバーローンだと売却できない
通常、ローン残債よりも売却価格が下回るオーバーローンの場合、マンションは売却できません。
これは、残債を完済しなければ抵当権も抹消できないためです。
<オーバーローン>
●ローン残債…2,000万円
●売却価格…1,000万円
ローン残債>売却価格
しかし、オーバーローンでもマンションを売却する方法があります。
オーバーローンでも、以下のような方法でローンを完済できる可能性があります。
・自己資金と合わせて一括返済
・住み替えローンを利用する
・任意売却を利用する
それぞれ詳しく見ていきましょう!
3-1.自己資金と合わせて一括返済
ローン残債は必ずしもマンションの売却代金で支払う必要はありません。
自己資金で不足分をカバーできる場合は、売却価格+自己資金で残債の一括返済ができます。
ただし、ここで注意したいのが売却にかかる手数料や諸費用の存在です。
マンションを売却する場合、以下のような手数料・費用がかかります。
<マンション売却時にかかる主な費用>
・仲介手数料
・印紙代
・抵当権抹消登記の費用
・登録免許税
・引っ越し費用やクリーニング費用
など
なかでも仲介手数料が高額で、「売却額の3%+6万円+消費税」が上限額です!
不動産会社にもよりますが、ほとんどが仲介手数料を上限にしています。
自己資金で補てんする場合は、これらの手数料分が必要なことを忘れないようにしましょう。
3-2.住み替えローンを利用する
住み替えローンは、新居の購入費用に売却後のローン残債をまとめて借り入れるローンのことです。
買い替えであれば住み替えローンを利用できます。
住み替えローンならオーバーローンでも売却できますし、自己資金で補う必要もありません。
しかし、条件が厳しかったり、そもそも取り扱う金融機関が少なかったりとデメリットもあります。
また、マンションの売却と新居購入の引き渡しを同日に行わなければなりません。
これは、売却するマンションの所有者移転と、購入したマンションの所有者移転を同日に行うからです。
物件売却と購入引き渡しのタイミングを合わせなければならないため、計画を立ててスケジュール管理しながら進めていく必要があります。
3-3.任意売却を利用する
任意売却は、残債がある不動産を金融機関の合意を得て売却することです。
住宅ローンの返済が滞った場合、債務者は分割でローンを支払う権利を失います。
そうすると、金融機関は残債の一括返済を求めてきますが、そのときに返済できないとマンションを強制的に売却してしまうのです。
競売にかけられたマンションは、相場よりも安く売却されます。
これを回避できる方法が任意売却です。
任意売却にすると、残債があるマンションでも抵当権を抹消できます。
ただし、任意売却はマンション売却後も返済を続けなければなりません。
また、任意売却をした時点で、信用情報に記録される可能性があります。
信用情報に残ると新しくローンが組めなかったり、クレジットカードの新規作成ができなかったりするため、任意売却の利用は安易に選択しないようにしましょう。
ここでは、ローン残債があるマンションの売却手順を簡単にお伝えしましょう!
① 売却準備
マンションの売却価格相場を調べます。
インターネットで相場情報を調べ、ローン残債と照らし合わせて完済できるかを照らし合わせます。
② 複数の不動産会社に査定を依頼する
査定には、マンションの立地や築年数などの物件情報から査定する「机上査定」と、実際にマンションに訪れて査定する「訪問査定」の2種類があります。
③ 不動産と媒介契約を結ぶ
不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。
媒介契約は以下の3種類です。
種類 | 複数業者との媒介契約 | 自分で買主を見つける | 報告義務 |
一般媒介契約 | ○ | ○ | 任意 |
専任媒介契約 | ✕ | ○ | 2週間に1回以上 |
専属専任媒介契約 | ✕ | ✕ | 1週間に1回以上 |
それぞれ特徴が異なるため、条件や契約内容をよく確認してから自分に合う媒介契約を結ぶようにしましょう。
④ 売却活動
わたしたちが行う売却活動のひとつが、購入希望者の内覧対応です。
実際にマンションを見学してもらうため、良い印象を与えるためにも掃除は入念に行いましょう。
状況によってはハウスクリーニングに依頼するのもおすすめです。
⑤ 売買成立
買主が見つかったら、マンションの売買契約を結びます。
このとき、手付金の受領と不動産会社へ仲介手数料の支払いを行います。
⑥ 金融機関へ連絡
引き渡し日・決済日が決まったら、金融機関にローンの一括返済を申し込みます。
残債がある場合、引き渡し日に金融機関の担当者も同席するのが一般的です。
なお、一括返済には手数料がかかることを忘れないようにしましょう
⑦ 引き渡し
引き渡し日に買主から代金を受け取り、ローンを一括返済します。
一括返済後に抵当権抹消と、所有者移転の登記手続きに入ります。
⑧ 確定申告
売却によって利益が出た場合は、売却翌年の2月16日〜3月15日の期間に確定申告を行ってください!
マンションは、ローンの完済と抵当権の抹消をしなければ売却できません。
マンションを売却する際は、残債と売却価格を照らし合わせ返済できるかどうかが大切です。
少しでも高く売るために、マンション売却を得意とする不動産会社に依頼をするのがおすすめです。
「KEIAI町田森野不動産センター」では、町田市や相模原市を中心にマンション売却を受け付けております。
初めてのマンション売却でお悩みの方は、ぜひ当店までお問い合わせください!
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